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房地产市场.卖方转变成买方市场 太原房价上行仍有潜力

发布时间:2020-05-22   来源:机器识别    

随着各路知名开发商陆续进入太原,太原楼市开始出现明显的两极分化——优质楼盘价高、开盘迅速售罄;低端楼盘价低、面临无人问津的局面。在销售市场上一直佔主动位置的开发商们,现在都在绞尽脑汁迎合购房者需求,寻求重生之路、突出重围。

前8个月,太原房价虽然存在波动,但整体仍呈上涨趋势。若太原整体市场或将由卖方转变成买方市场,那幺房价会如何?是否后期仍有潜力?

A 品质至上 市场「反转」

「近几年,进入太原这个内陆城市的知名房企接连不断,这将在未来几年内给太原房地产市场带来巨大变革。」业内人士徐女士说,「原来,活跃在太原市场上的大房企屈指可数,但这几年进入太原市场的新品牌不断增加,就连在房产圈好多年的人也直呼,新来的大房企数都数不过来,项目遍地,铺满整个太原城。」

当前,太原房地产市场仍处于去库存阶段,众房企纷纷布局龙城直接加剧了竞争压力。业内人士表示,太原房地产市场整体正处在转型和两极分化的阶段,市场早已由原来传统的卖方市场转变成为买方市场。近几年,购房者的需求不断提高,房企要想争夺市场必须呈现差异化特徵才能吸引客户眼球。在市场上,适老适幼户型设计、原生大树园林、超强收纳体系……每个项目都充分展示着自己在众楼盘中「一枝独秀」的「技能」。

随着城市化进程的不断推进,太原四路环线周边已被大盘全面覆盖,环线市场的竞争日趋白热,品牌房企由之前的点状布局,发展到如今的各方联动,使得其独踞一方的项目优势不复存在,地缘性客户回归才是大势所趋。

B 房价上行 仍有潜力

买卖双方角色的转变是否会影响未来房价走势?

据搜狐焦点数据统计,8月,太原房价较7月仍有小幅度的上涨,特别是成交活跃的项目,房价较上月有上涨态势。截至8月22日,太原8月新房价格9719元/平米,环比上月增长5.86%。

在六城区楼市成交数据中,小店区在售楼盘均价为9955元/平方米,杏花岭区在售楼盘均价为9431元/平方米,万柏林区在售楼盘均价为9308元/平方米,迎泽区在售楼盘均价为11344元/平方米,尖草坪区在售楼盘均价为7247元/平方米,晋源区在售楼盘均价为10088元/平方米。

据搜房太原数据中心统计,太原六大区域表现差异化较大,从成交套数、成交金额佔比以及成交均价三方面看,小店区均居于榜首。目前小店区项目多处于持销阶段,刚需盘较少,以改善高端项目为主,成交持续向好。此外,尖草坪区三给片区持续火热。晋源区目前处于缺货状态,在售项目尾盘较多,待售高端项目集中于晋阳湖,蓄势待发,是未来太原楼市的主力供应区域。

随着城市化进程的不断推进,城区土地越发稀缺。楼麵价和土地价均呈不同幅度的增长态势,从2013年至今,太原土地价格逐步上升,去年太原再次出现火爆的土拍市场,最高楼麵价7800元/平方米。「两三年工期过后,这部分项目将开售,房价的波动与之前高价格地块将呈现正相关关係。」业内人士李建明表示。除了开发建设成本,税费、工程费、人员工资等都在增加,成本的增加必然导致整体房价的增加。

C 房贷收紧 购房难度增加

记者了解到,对购房者来说,银行信贷收紧提高了购房门槛。

目前,全国首套房贷款平均利率为4.99%,相当于基準利率的1.02倍,环比上升了2.25%;值得注意的是,随着楼市信贷不断收紧,房贷利率上行已成为银行的「集体动作」,超九成银行无利率优惠。

在太原提供个人信贷业务的银行中,不少银行从当时的两三天内房款延长至两周、一个月,甚至更长时间,首套房房贷利率优惠基本绝迹,少部分银行上浮10%。

「不断收紧的房贷叠加房地产调控政策,约束房价上涨作用更加明显。」业内人士表示,「随着流动性收缩、银行负债成本上升,资产收益下行导致银行的收入及利润承压,再加上信贷额度的限制,银行逐步减弱房贷折扣、提高房贷利率成为必然选择。」

而对于普通购房者来说,上调房贷利率会直接导致购房成本增加,无论是对于首次置业的首套房,还是改善置业的二套房,此举确实可以起到抑制需求放量与为市场降温的作用。不过,各地将首套房利率大幅上调,紧跟着个人房贷开始收缩,房地产降槓桿已大势所趋。

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